Как участнику строительства получить квартиру
Актуальным вопросом в России за последнее десятилетие является вопрос, как помочь участникам строительства, которые вложили денежные средства в строительство квартир, но стали заложниками ситуации, когда у застройщика нет денег на строительство дома и как «грибы по осени» появляются кредиторы, которые обращаются в Арбитражный суд с заявлением о признании застройщика банкротом.
Участники процедуры банкротства застройщика
Процедура признания застройщика банкротом описана в параграфе 7 главы 9 Федерального закона №
В законе даётся расширенное трактование понятия кто теперь является застройщиком. Согласно ст. 201.1 Федерального закона №
Таким образом, законодатель фактически назвал застройщиком любое юридическое лицо или индивидуального предпринемателя, будь оно подрядчиком, инвестором или дольщиком,если к такому лицу имеются требования о передаче жилых помещений или денежных требований.
Лицами, участвующими в деле о банкротстве застройщика, наряду с лицами, предусмотренными ст. 34 ФЗ №
Обращение участника строительства в суд
Определившись с участниками процедуры банкротства, самое время рассмотреть ситуацию, когда строительство дома не завершено, а в отношении застройщика инициирована процедура банкротства. Как участнику строительства в этой ситуации получить квартиру?
Прежде всего, надо помнить, что самый главный враг для участника строительства это время, поскольку во всём есть сроки и упустить момент бывает непозволительной роскошью, тем более, что перед нами стоит квартирный вопрос. На что стоит обратить внимание?
Если Вам стало известно, что в отношении застройщика введена процедура наблюдения, и если вы хотите стать кредитором и участвовать в собрании при принятии решений, то у Вас есть месячный срок с момента опубликования сообщения в официальном издании в газете «Комерсантъ», для подачи заявления в арбитражный суд о включении в реестр кредиторов с требованием о передаче жилых помещении и (или) денежных требований участников строительства.
С момента вынесения определения арбитражным судом о введении наблюдения в отношении застройщика, производство в судах общей юрисдикции, по искам участников строительства к застройщику, рассматриваемым о спорном объекте недвижимости, а также о расторжении договора на объект долевого строительства с участниками строительства и возврата денежных средств, подлежит прекращению на основании судебного определения в соответствии со ст. 220, 221 Гражданского процессуального кодекса РФ. Все требования, предъявляемые к застройщику, за исключением требований по текущим платежам, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве в Арбитражный суд.
Основанием обращения участника строительства в арбитражный суд с требованием о передаче жилых помещений является наличие доказательств подтверждающих, факт полной или частичной оплаты принятых на себя перед застройщиком обязательств, что порождает у участника строительства право требования передачи жилых помещений.
В заявлении, подаваемом участником строительства в арбитражный суд, должна быть указана информация о суде, в который подаётся заявление; сведения застройщике (должнике); участнике долевого строительства (кредиторе); временном управляющем (при процедуре наблюдения) или конкурсном управляющем (при процедуре конкурсного производства), назначенным судом по делу о банкротстве.
В тексте заявления описываются все обстоятельства, которые подтверждают наличие договора, заключённого между застройщиком и участником долевого строительства, оплату, произведённую по данному договору участником строительства и т.п. Все приведённые обстоятельства должны быть подтверждены копиями документов, прилагаемых к заявлению.
При подаче участником долевого строительства заявления в арбитражный суд по делу о банкротстве уплачивать государственную пошлину не требуется.
Завершение строительства дома
После признания Арбитражным судом обоснованности заявленных требований о передаче жилого помещения, участник строительства подлежит включению арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений. Именно с этого момента у участника строительства появляется шанс получить долгожданные квадратные метры жилья, и в этом случае как никогда лучше звучит пословица «Спасение утопающих — дело рук самих утопающих».
И, казалось бы, вот она квартира, но что делать ведь дом не достроен и на звёзды можно смотреть сквозь крышу, возникает вопрос: кто должен достроить дом? Первой мыслью является то, что завершение строительства является обязанностью застройщика. Ведь именно он причина всех несчастий, однако, он в стадии банкротства и денег на завершение строительства многоквартирного дома у него нет. Что делать участнику строительства, чтобы получить свою квартиру?
Законодатель предусмотрел возможность участникам строительства — кредиторам завершить строительство за счёт своих денежных средств, такое решение принимается общим собранием участников строительства на стадии финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства.
На общем собрании участники строительства знакомятся с заключением арбитражного управляющего о возможности или невозможности передачи объекта незавершённого строительства, в котором указываются сведения о размерах финансирования и сроках, необходимых для завершения строительства объекта незавершённого строительства, степень готовности объекта незавершённого строительства и т.д.
Для реализации планов по завершению строительства дома участники строительства должны принять решение о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, который должен отвечать требования п. 8 ст. 201.10 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)». Основной целью является завершение строительства многоквартирного дома и предоставление жилых помещений членам кооператива — участникам строительства.
Участникам строительства необходимо понимать, что на их плечи лягут не только расходы по строительству здания и ввода его в эксплуатацию, но есть риск, что имущество, которое остаётся у должника после передачи объекта незавершённого строительства, может быть не достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди и требования кредиторов, обеспеченных залогом, тогда участники строительства и (или) третьи лица до рассмотрения арбитражным судом ходатайства о передаче объекта незавершённого строительства вносят на депозитный счёт арбитражного суда необходимые денежные средства. Эти средства вносятся участниками строительства пропорционально размеру их требований, если иное не установлено собранием участников строительства.
По результатам проведённого общего собрания Участники строительства могут принять решение об обращении в Арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путём передачи объекта незавершённого строительства.
Объект незавершённого строительства может быть передан участникам строительства только при соблюдении всех условий, предусмотренных положениями п. 3 ст. 201.10 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».
С даты вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершённого строительства требования участников строительства в соответствующей части считаются погашенными и исключаются арбитражным управляющим из реестра требований кредиторов и реестра требований о передаче жилых помещений.
Требования участников строительства о передаче жилых помещений, которые голосовали на общем собрании участников строительства против такой передачи и отказались от участия в ней, преобразовываются в денежное требование и подлежат погашению в 3,4 очереди кредиторов.
В случае, если собранием участников строительства не будет принято решение об обращении в арбитражный суд с ходатайством о передаче объекта незавершённого в срок, установленный ст.201.13 и ст. 201.10 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», конкурсный управляющий направляет в суд и участникам строительства, требования которых включены в реестр требований о передачи жилых помещений, уведомление о возможности предъявления в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, денежного требования в течение месяца с даты получения такого уведомления при условии одновременного отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения. Или уведомление о последствиях не предъявления указанных требований.
Обращение участников строительства с денежными требованиями, взамен требований о передаче объекта незавершённого строительства, увеличивает риск, что участники строительства получат незначительную сумму денежных средств, оставшихся после погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди, и требований кредиторов, обеспеченных залогом, а также после погашения судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения арбитражному управляющему и т.д. Гарантированно участники строительства вправе претендовать на 25 % от суммы реализации объекта недвижимости.
Резюме
В заключение важно отметить, что законодатель, вводя параграф 7 главы 9 Федерального закона №
Однако, как показывает практика, одинаковых ситуаций не бывает, потому что каждая процедура банкротства застройщика требует тщательного анализа, на основе которого принимается решение о том какой вариант требований к застройщику больше отвечает интересам участника строительства — о достраивании дома или о предъявлении денежных требований.
Прежде чем сделать такой выбор, нужно оценить риски и перспективы, а для этого необходимо обратиться к специалистам, которые помогут разобраться в хитросплетениях закона и разработать для участника строительства грамотную тактику и стратегию последующих действий.
Уважаемые посетители HotDolg!
Во избежание рисков, перед принятием каких-либо решений с использованием информации, размещенной на сайте, необходимо обращаться за получением консультации или иной необходимой помощи (правовой, управленческой, психологической) по конкретной сложившейся у Вас ситуации к специалисту.
Если Вы хотите получить мнение юриста по Вашей проблеме или если Вы хотите получить иную правовую помощь (составление документа, представление интересов в суде и т.п.), то используйте сервис "Записаться на консультацию" в верхней правой части сайта. Обращаем Ваше внимание, что предоставлять ответы на задаваемые посетителями вопросы в комментариях к материалам проекта HotDolg (тем более оперативно), в связи с их большим количеством, не представляется возможным.